搜索
組織機(jī)構(gòu)
宅因人而得存 人因宅而得立
來源:
|
作者:jinjianjituan
|
發(fā)布時(shí)間: 2324天前
|
1741 次瀏覽
|
分享到:
作者介紹：張建寶，現(xiàn)任晉中建設(shè)集團(tuán)公司董事長(zhǎng)。1969年出生。1987年進(jìn)入建筑安裝公司管道組；1995年,進(jìn)入公司材料科,為公司各個(gè)工地配送材料；1997年到2002年，因體制原因，在公司以外的建筑企業(yè)打工，由組員到組長(zhǎng)、工長(zhǎng)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；2002年底，創(chuàng)辦了自己的項(xiàng)目部，并創(chuàng)下了每年產(chǎn)值近千萬元的佳績(jī)；2005年12月?lián)伟惭b公司經(jīng)理；2008年,自籌資金,建起了坐落在錦綸北路95號(hào)的11層公司辦公大樓,同年,兼任建設(shè)集團(tuán)公司副總；2011年6月競(jìng)選成為集團(tuán)公司總經(jīng)理；2012年底，就任集團(tuán)公司董事長(zhǎng)。
《黃帝宅經(jīng)》曰:“宅者，人之本，人以宅為家，居若安則家代昌吉，人因宅而立，宅因人得存，人宅相扶,感通天地?！卑簿拥拇_是人類在大地上的存在方式。
建筑行業(yè)無疑是貫通人宅、感通天地最直接的連接者。
我在建筑業(yè)摸爬滾打了三十多年，由磚瓦小工到公司董事，見證了建筑業(yè)的風(fēng)風(fēng)雨雨，經(jīng)歷了建筑業(yè)的方方面面。結(jié)合30多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我想以行內(nèi)人的身份與業(yè)內(nèi)同仁聊一聊自己在建房造屋方面的體會(huì)；也期待著我們能留給后人百年之久的基業(yè)；同時(shí)，與房屋需求者說一說買房須知的事項(xiàng)。
蓋 房 篇
房屋好壞的主要決定因素在設(shè)計(jì)。
首先，設(shè)計(jì)直接決定屋子的品相，設(shè)計(jì)得好，那么房子的相貌就好，品質(zhì)就高；設(shè)計(jì)得不好，房屋相貌就差，品質(zhì)就不高。
宇宙間，所有人和物都有貌，貌就是門面，是表相；所有土地都有形，形就是形狀，是結(jié)構(gòu)。貌形結(jié)合，就是房子的品相，所以，什么品位的設(shè)計(jì)，決定什么品相的房屋。房子設(shè)計(jì)漂亮，構(gòu)造生動(dòng)，人住在里面似乎也活潑靈動(dòng)；房屋設(shè)計(jì)死板僵化，人住里面，似乎也變得呆板無趣。
其次，設(shè)計(jì)需得講究功能。社會(huì)發(fā)展到今天，每個(gè)小區(qū)中的停車位、自行車棚、花園式院落等等，都是小區(qū)的基本功能，設(shè)計(jì)時(shí)必須科學(xué)合理認(rèn)真落實(shí)。力爭(zhēng)做到從大門入口、平面布局、功能配套等方面一步到位。從我國(guó)房屋設(shè)計(jì)情況來看，除地震外少有坍塌，但大多數(shù)房屋由于其功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和人們生活水平提高的需要，只好全部拆掉。比如，有的小區(qū)居住僅僅十年左右的房子，有些甚至是高層，只因?yàn)橥＼囄辉O(shè)計(jì)規(guī)劃不到位，或者內(nèi)部管道老化，不達(dá)節(jié)能要求等問題，就造成了棄之不能，用之不便的尷尬局面，雞肋效應(yīng)日益突顯。而年代更久一些的房屋，無一例外，不得不拆后重建。
2016年汛期，許多地方因暴雨導(dǎo)致城市內(nèi)澇，只有青島，由于擁有100多年前德占時(shí)期德國(guó)人設(shè)計(jì)的地下管網(wǎng)，連日暴雨全城無一處積水，成為了“中國(guó)最不怕淹的城市”，百年前的德國(guó)管網(wǎng)仍在以它科學(xué)的設(shè)計(jì)，承載著一個(gè)城市百年后的排水功能，并且效果卓絕。
設(shè)計(jì)的作用不言而喻。
設(shè)計(jì)完成后，就是施工。
施工除要嚴(yán)格按照?qǐng)D紙進(jìn)行外，還有以下環(huán)節(jié)需要一一得到保障。
第一，地基。基礎(chǔ)要牢，要穩(wěn)?；A(chǔ)穩(wěn)，承載的房屋才穩(wěn)，打基礎(chǔ)必須嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工，在這方面，寧可規(guī)規(guī)矩矩采取保守的做法，也不可自由放任地去冒險(xiǎn)，為節(jié)約成本而忽視標(biāo)準(zhǔn)的冒險(xiǎn)行為，決不可取。比如土方回填，應(yīng)該填黃土，黃土干凈無污染，講究些來講，人住在宅子里，要接地氣，接的地氣應(yīng)該是干干凈凈的，地氣接得好，既環(huán)保，又祥瑞；但如果施工過程中不注重這些點(diǎn)，把建筑垃圾埋在底下，黃土換做渣土，雖然減少了一點(diǎn)點(diǎn)成本，但對(duì)環(huán)境，對(duì)住戶造成了很大的影響。所以無論從道德的角度還是從實(shí)用的角度，回填過程中不應(yīng)該摻入一點(diǎn)點(diǎn)渣土。
第二，主體質(zhì)量。所建房屋應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)工程，至少是合格以上的工程，因?yàn)橹黧w工程至關(guān)重要。從框架來說，我家的地是你家的頂，你家的地又是他家的頂；你家的墻也是我家的他家的墻，工程質(zhì)量不合格，極易引發(fā)鄰里糾紛，更不用說房頂滲漏，一旦房頂滲漏，則要?jiǎng)佑么笮藁?，然而基金畢竟有限，業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商之間的矛盾隨即產(chǎn)生；從管道上來說，室內(nèi)管道一定要選用國(guó)內(nèi)品牌，如果用小廠家的產(chǎn)品，使用壽命大打折扣不說，后期維修成本也加大，維護(hù)難度增加；再從門窗來講，入戶門家家用、人人用，普通鑰匙不好插或者插捅進(jìn)去不好開，電子鑰匙感應(yīng)度差，感應(yīng)半天沒反應(yīng)，都可能給用戶造成困擾。這雖然不是太大的問題，但天天使用，天天堵心，無疑就變成了大問題。所以門鎖的選擇不是選用能開的，而是選用好開的，而好開的，過關(guān)的，用著趁手的，也就是品牌的。窗戶以斷橋鋁最佳，斷橋鋁材質(zhì)在德國(guó)已經(jīng)使用了50年，目前市場(chǎng)上這種材料最好，當(dāng)然，性能好了，價(jià)格也高，老百姓不易接受，可以斟酌，但用其它材料也要選擇品牌產(chǎn)品，不然，有的窗戶用上五年或十年就不能再使用。有人說可以維修，但維修已不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橥瑯有吞?hào)的窗戶很可能已不再生產(chǎn)，或者當(dāng)初的小廠家早已在市場(chǎng)上消失。如此，住戶不得不各自更換，你家換白的，我家換金的，好好的樓群轉(zhuǎn)瞬變成了張張花臉，這樣的小區(qū)還有什么品質(zhì)可言？
此外，衛(wèi)生間等室內(nèi)的防水也至關(guān)重要，防水材料30--60元不等，不能為了省錢以次充好。做得不好，你家漏水泡壞了我家的地板，我家漏水淹壞了他家的吊頂，鄰里矛盾一觸就發(fā)。如若返工重做，代價(jià)之大可想而知。電器材料同樣不容忽視，空調(diào)、熱水器、冰箱、烤箱、電磁爐等加大了用電量，用材上決不能打折扣，4平方的線不能用3.4平方的冒充。
任何一個(gè)環(huán)節(jié)選用的材料，哪怕是電器等細(xì)部工程材料，最低標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)選合格以上的產(chǎn)品。降低了標(biāo)準(zhǔn)，就埋下了后患，隱患矛盾早晚會(huì)集中爆發(fā)在住戶身上和社會(huì)之中。
所以，品牌無疑是工程質(zhì)量的決定要素之一。
實(shí)際上，業(yè)界人士都清楚，品牌其實(shí)并不是貴不可及，只要有了數(shù)量，直接找到廠家，價(jià)錢是完全可以接受的。當(dāng)然，沒有量，價(jià)錢肯定下不來。有了中介商，價(jià)錢也肯定不便宜。
第三，配置。如今的住宅樓多是高層。以電梯來說，選擇購買時(shí)如果只考慮節(jié)省成本，不考慮后期使用；只考慮普通產(chǎn)品，不考慮品牌廠家 ，這樣的電梯往往毛病多，隱患多。尤其是近年來電梯傷人、死人事件不斷增多，住房們乘坐質(zhì)量不好的電梯，往往提心吊膽，如履薄冰。運(yùn)行過程嘎嘎作響，甚或突然停止，搞得人們天天擔(dān)驚受怕，膽戰(zhàn)心驚。所以電梯的選用確實(shí)關(guān)系著住戶的安危，小區(qū)的品質(zhì)。再說電梯的維護(hù)和管理，對(duì)電梯的定期維護(hù)是電梯使用者必須遵守的常規(guī)，但疏于管理的階段往往是住戶裝修時(shí)，人們用電梯運(yùn)載沙子、水泥。每戶所用沙子5-6方，每方1.5噸，共重8-9噸，每戶水泥用量3-5噸，這樣每戶使用電梯的運(yùn)載量不低于10噸，按18層，每梯2戶的小高層來論，保守估計(jì)，一部電梯要運(yùn)載至少10噸*17層*2戶=340噸。關(guān)鍵不是噸數(shù)多少，運(yùn)載沙子水泥最大的危害有兩點(diǎn)：一是拉偏了電梯。人乘電梯，人是移動(dòng)的，靈活的，人多的情況自然會(huì)分開站立，電梯受力是均勻的。而運(yùn)載水泥沙子時(shí)，搬運(yùn)工人往往圖快圖省事，隨意堆放，導(dǎo)致電梯受力不均而被拉偏，按核重1000千克電梯來算，這最少340噸貨物要運(yùn)送340次，也就是電梯要傾斜運(yùn)行340次，毫無疑問，電梯的使用壽命會(huì)大打折扣。二是污染，沒有人會(huì)因?yàn)檫\(yùn)載水泥沙子進(jìn)電梯而輕拿輕放，那么在扔放水泥、沙子的過程中，電梯的粉塵污染可想而知，非常之大。這直接造成了電梯鋼絲繩的污染。有的電梯鋼絲繩因污染落滿水泥灰，膨脹到原來的幾倍。因此對(duì)電梯的規(guī)范使用和嚴(yán)格管理至關(guān)重要。
施工離不開工人，下面談?wù)剟趧?wù)。
俗話說“事在人為”，蓋房造屋這么大的事，更要在用人上科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。施工隊(duì)一定要用正規(guī)的，有資質(zhì)的一流的施工隊(duì)，雖然這樣的施工隊(duì)聘用成本高，但這樣的隊(duì)伍都經(jīng)過長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)的積累和嚴(yán)格的技術(shù)培訓(xùn)，懂業(yè)務(wù)，知門道，技術(shù)硬。他們清楚用沙混，不浪費(fèi)，不超標(biāo)；下鋼筋，會(huì)下料，能節(jié)約，后期返工率很低；反過來，單從價(jià)格和人情角度考慮聘用的施工隊(duì)，工人隨意找，隊(duì)伍臨時(shí)拼，沒有統(tǒng)一管理，很少技術(shù)培訓(xùn)，毫無整體協(xié)調(diào)，缺乏對(duì)接過程，這樣的施工隊(duì)伍存在專業(yè)資質(zhì)和專業(yè)素養(yǎng)短板，往往會(huì)把好的東西用壞，次的東西用爛?，F(xiàn)在施工所用的商品混凝土，采用電腦配方，C30、C20、C15，都是科學(xué)數(shù)據(jù)，出廠前都已達(dá)標(biāo)。但在運(yùn)輸過程中,塌落度不夠，可能把應(yīng)該加入的堿水劑簡(jiǎn)單加成了水，一旦加入了水，混凝土質(zhì)量大打折扣；再加上施工過程中震動(dòng)不到位，養(yǎng)護(hù)不到位，原本科學(xué)的東西就不再科學(xué)，后期返工率增高。若是本地施工隊(duì)還好，返工時(shí)再臨時(shí)招回來；要是外地的施工隊(duì)麻煩就大了，人都走了，只能自己承擔(dān)損失或把損失轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上，或者牽動(dòng)了政府部門，形成了新的社會(huì)矛盾。
再者，所有分項(xiàng)工程盡量不要過度分包，分包過多會(huì)造成配合、鏈接方面的矛盾和脫節(jié)。做門窗的不管外墻，做外墻的不管門窗，扯皮嚴(yán)重，隱患頻生。作為建筑主體商，要算總帳，賣給一家，好協(xié)調(diào)、好搞價(jià)；賣給若干家，人情是有了，家家都要利潤(rùn)，價(jià)格反而更高，并且由此帶來的矛盾，最后都?xì)w集于自己。所以，分項(xiàng)工程應(yīng)本著追求質(zhì)量，追求進(jìn)度，追求性價(jià)比的原則，盡量總包。
總之，設(shè)計(jì)要科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)；人員要穩(wěn)定內(nèi)行；尤其在用料上，務(wù)必要準(zhǔn)確嚴(yán)格，料無大小，都要選用符合標(biāo)準(zhǔn)的知名品牌。
以上幾點(diǎn)，只是我工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，冒昧地略陳愚見，詞不及意，請(qǐng)各位同仁不吝指正。
百 年 篇
果戈里說“建筑是世界的年鑒，當(dāng)歌曲和傳說已經(jīng)緘默，它依舊還在訴說?！?/span>
是的，遠(yuǎn)如歐洲一些國(guó)家百年不見塔吊，德國(guó)住房歷經(jīng)百年依然冬暖夏涼、風(fēng)采依舊；近如平遙民居百年之久，仍然宜室宜居，后溝古村排水系統(tǒng)跨越百年依然功能如昨。
然而，近幾十年來，當(dāng)歌曲和傳說已經(jīng)緘默的時(shí)候，我們的建筑也早已不在訴說。”
我想，作為建筑者，我們同樣不希望自己蓋得房屋因?yàn)橘|(zhì)量問題、功能問題、節(jié)能等問題在幾十年，甚至十幾年內(nèi)被拆除。短期內(nèi)的蓋拆循環(huán)讓人心酸，代代人在蓋房，代代人在拆房，這種周而復(fù)始的重復(fù)建設(shè)無疑是對(duì)社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)，是百姓生活的極大負(fù)擔(dān)。如今，社會(huì)發(fā)展迅速，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，與之相應(yīng)的是越來越多的高樓林立，幾十年前、十幾年前，甚至今天之前的房子好壞已成定局，那么，今天之后呢？明天我們應(yīng)該蓋什么樣的房子？
英國(guó)的建筑平均壽命達(dá)到了132年，美國(guó)的建筑壽命也達(dá)到了74年。德國(guó)更不用說，對(duì)不同種類的建筑材質(zhì)都做了不同的使用壽命規(guī)定。而“我國(guó)是世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，只能維持25～30年?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司司長(zhǎng)表示，房屋自身的建筑質(zhì)量問題是建筑"短命"的重要原因之一。現(xiàn)在政府號(hào)召房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高建筑質(zhì)量，將目前30年的建筑平均壽命延長(zhǎng)至100年。
所以，本著前瞻性原則，建立一套最低標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑方案勢(shì)在必行。
在法國(guó)，政府主管部門并不直接參與建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查，主要是運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)手段。質(zhì)檢公司不得在國(guó)內(nèi)參與除質(zhì)檢以外的任何商業(yè)活動(dòng)。合同的簽訂和履行完全是在業(yè)主和建筑師之間進(jìn)行的，房屋建成之后，只要出現(xiàn)問題，建筑師要承擔(dān)全部責(zé)任；在美國(guó)，政府則直接參與工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)督檢查。政府質(zhì)量監(jiān)督檢查的人員直接參與每道重要工序和每個(gè)分部分項(xiàng)工程的檢查驗(yàn)收，如房屋建成后出現(xiàn)問題，只需直接找當(dāng)?shù)氐恼O(jiān)管部門。各個(gè)專業(yè)類別都有相應(yīng)的稽核員或質(zhì)檢員，由行業(yè)里的權(quán)威機(jī)構(gòu)派出專業(yè)人員執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不符合質(zhì)量要求的行為，無論是設(shè)計(jì)方還是施工方，或者是產(chǎn)品供應(yīng)商，被指控和上法庭是常有的事。
借鑒他人，一套有關(guān)最低標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑方案的出臺(tái)，應(yīng)該是我國(guó)成就百年民居的指導(dǎo)性、也是決定性的一步。
我想，作為建筑者，我們同樣希望自己的作品歷久彌新，矗立在三晉大地，矗立在中華大地。我們希望百姓們“因宅而立，家代昌吉”，我們希望世世代代“人宅相扶,感通天地”。即使百年之后，那也是我們?cè)?jīng)在這世上勞作、建設(shè)、奉獻(xiàn)的明證。只要我們的建筑活著，我們的靈魂便活著。
買 房 篇
有人調(diào)侃說：業(yè)主不再棲居在樹上之后，購房是合理的進(jìn)化方向。 笑過之后，不由想對(duì)買房之事略談一二。
連年來房?jī)r(jià)上漲，好多人因?yàn)殄X不湊手的原因，錯(cuò)過了一次次購房的機(jī)會(huì)，等到的只是一年比一年高的房?jī)r(jià)，于是叫苦連連、悔不當(dāng)初。事實(shí)上，我們所遭遇的現(xiàn)實(shí)情況是，工資遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的漲幅。對(duì)于一般家庭而言，攢錢買房基本上沒有了可行性。橫心置產(chǎn)，咬牙還債，成為買房者的首選。有過買房經(jīng)歷的人都知道，貸了款、借了債，還清的時(shí)間往往大大早于預(yù)期的日子。
買房置地，是我們的祖先置辦產(chǎn)業(yè)的通用方式。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，孟子曰:民無恒產(chǎn),因無恒心。恒產(chǎn)在百姓安居和社會(huì)安定方面的作用可見一斑；購房還是一種投資，急需用錢了，拿上房本去銀行即可自我擔(dān)保，辦理個(gè)人貸款，手序簡(jiǎn)單，利率還低；以房養(yǎng)老在城市同樣可行，沒有收入或入不敷出了，賣掉房子再以租住的形式付于買主租金，就可安享晚年；并且，房屋是代代傳承的財(cái)富。 在國(guó)外，有年頭的老房子最有吸引力，美國(guó)的二手房“炙手可熱”，一是因?yàn)閮?nèi)部設(shè)計(jì)和布局合理，有足夠大的空間。二是建筑材料貨真價(jià)實(shí)和牢固可靠。三是房子下面的地皮價(jià)值不菲，有很好的投資前景。
可見，只要所購房屋質(zhì)量保證、功能完善、地段合適，不僅滿足一代人安居，而且能讓下一代受益。
那么，購房時(shí)，應(yīng)該從哪些方面入手呢？
一、買地段。大體來講，人一生要買兩種房，一是工作、生活用房，二是養(yǎng)老用房，目前這兩種功能兼具的房源很少。這就需要從不同的需求出發(fā)，選擇不同的地段。另外，賣家的宣傳中，處處都是黃金地段，但買家必須頭腦清楚，黃金地段不只是一個(gè)概念，是實(shí)實(shí)在在的財(cái)富地段。上學(xué)、上班，購物、交通，都有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，省了時(shí)間、省了力氣、省了汽車油錢，省錢省力省時(shí)便極大地提高了生活的舒適度、幸福感；而地理位置偏僻的地段，則加大了交通費(fèi)用，長(zhǎng)年累月的費(fèi)用疊加和耗時(shí)費(fèi)力，幸福感幾乎會(huì)消耗殆盡。再往長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房屋出租問題上，地段的好壞直接影響著出租的難易和租金的多少。
二、買設(shè)計(jì)?？葱^(qū)定位的檔次，是高檔、中檔還是一般小區(qū)。這就要了解其配套功能，有無廣場(chǎng)、活動(dòng)室、餐廳、幼兒園。還要看房屋的戶形和整體設(shè)計(jì)，有的房子南北不通透，稍有油煙則滿屋彌漫，通風(fēng)換氣比較艱難；而南北通透的房屋則空氣新鮮、流通迅速。
三、買質(zhì)量。不要一聽房?jī)r(jià)稍高就走人。走三、五家比較比較，多走走多看看。商家的賣點(diǎn)不同，但買家的買點(diǎn)得心里有數(shù)：要搞清楚商家賣的是周轉(zhuǎn)房、過渡房，還是百年房；從承建部門的鑒定來看主體質(zhì)量，是否是優(yōu)良工程；直觀地看電梯、門窗、玻璃、管道、五金件的廠家，所有的牌子上網(wǎng)一查就知道質(zhì)量好壞，是否名牌產(chǎn)品。達(dá)到前三甲的當(dāng)然更好，但只要是進(jìn)入國(guó)內(nèi)品牌前五名或者前十名的都是過關(guān)產(chǎn)品。
四、買服務(wù)。看物業(yè)管理如何。管理到位的小區(qū)壞境優(yōu)美、井然有序、治安良好；管理混亂的小區(qū)則人浮于事，雜亂無章，住在里面堵心慪氣。
五、買鄰居。住戶的素質(zhì)決定身邊的環(huán)境，鄰里有素質(zhì)，那么相應(yīng)來說，環(huán)境整潔、作息有序、出入有禮，人人心情舒暢，戶戶和睦相處；鄰居素質(zhì)低，則雜物亂堆、自行車亂放、環(huán)境嘈雜、無事生非，心情煩躁，關(guān)系緊張。花錢買來了一輩子的不安逸。
所以，購房必須頭腦清楚，不能人云亦云，亦步亦趨，若此，宅者，才成為人之本，安身便可立命，安居方能樂業(yè)，安居方能“家代昌吉?！?/span>
以上是我借著還算半個(gè)內(nèi)行的身份，站在相對(duì)中立的角度，嘮叨了開發(fā)者如何蓋出質(zhì)量?jī)?yōu)良的百年建筑，順便就自己的理解聊及了百年建筑的意義所在，均屬個(gè)人拙見，班門弄斧，不免貽笑大方。思考不周，達(dá)意不對(duì)之處，盡請(qǐng)各位同行多多海涵，并真誠期望能夠借此平臺(tái)，與各位交流探討，聽同仁指正賜教。建寶將不勝感激！
談及的購房事項(xiàng)，也只是斗膽持著不偏不倚的態(tài)度，供意欲買房而不著門道的門外之士參考一二，不入內(nèi)行人士之眼，但心誠而言拙，不周之處，屈尊就讀的各位同仁、各位朋友指正為盼。
建筑行業(yè)無疑是貫通人宅、感通天地最直接的連接者。
我在建筑業(yè)摸爬滾打了三十多年，由磚瓦小工到公司董事，見證了建筑業(yè)的風(fēng)風(fēng)雨雨，經(jīng)歷了建筑業(yè)的方方面面。結(jié)合30多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我想以行內(nèi)人的身份與業(yè)內(nèi)同仁聊一聊自己在建房造屋方面的體會(huì)；也期待著我們能留給后人百年之久的基業(yè)；同時(shí)，與房屋需求者說一說買房須知的事項(xiàng)。
房屋好壞的主要決定因素在設(shè)計(jì)。
首先，設(shè)計(jì)直接決定屋子的品相，設(shè)計(jì)得好，那么房子的相貌就好，品質(zhì)就高；設(shè)計(jì)得不好，房屋相貌就差，品質(zhì)就不高。
宇宙間，所有人和物都有貌，貌就是門面，是表相；所有土地都有形，形就是形狀，是結(jié)構(gòu)。貌形結(jié)合，就是房子的品相，所以，什么品位的設(shè)計(jì)，決定什么品相的房屋。房子設(shè)計(jì)漂亮，構(gòu)造生動(dòng)，人住在里面似乎也活潑靈動(dòng)；房屋設(shè)計(jì)死板僵化，人住里面，似乎也變得呆板無趣。
其次，設(shè)計(jì)需得講究功能。社會(huì)發(fā)展到今天，每個(gè)小區(qū)中的停車位、自行車棚、花園式院落等等，都是小區(qū)的基本功能，設(shè)計(jì)時(shí)必須科學(xué)合理認(rèn)真落實(shí)。力爭(zhēng)做到從大門入口、平面布局、功能配套等方面一步到位。從我國(guó)房屋設(shè)計(jì)情況來看，除地震外少有坍塌，但大多數(shù)房屋由于其功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和人們生活水平提高的需要，只好全部拆掉。比如，有的小區(qū)居住僅僅十年左右的房子，有些甚至是高層，只因?yàn)橥＼囄辉O(shè)計(jì)規(guī)劃不到位，或者內(nèi)部管道老化，不達(dá)節(jié)能要求等問題，就造成了棄之不能，用之不便的尷尬局面，雞肋效應(yīng)日益突顯。而年代更久一些的房屋，無一例外，不得不拆后重建。
2016年汛期，許多地方因暴雨導(dǎo)致城市內(nèi)澇，只有青島，由于擁有100多年前德占時(shí)期德國(guó)人設(shè)計(jì)的地下管網(wǎng)，連日暴雨全城無一處積水，成為了“中國(guó)最不怕淹的城市”，百年前的德國(guó)管網(wǎng)仍在以它科學(xué)的設(shè)計(jì)，承載著一個(gè)城市百年后的排水功能，并且效果卓絕。
設(shè)計(jì)的作用不言而喻。
設(shè)計(jì)完成后，就是施工。
施工除要嚴(yán)格按照?qǐng)D紙進(jìn)行外，還有以下環(huán)節(jié)需要一一得到保障。
第一，地基。基礎(chǔ)要牢，要穩(wěn)?；A(chǔ)穩(wěn)，承載的房屋才穩(wěn)，打基礎(chǔ)必須嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工，在這方面，寧可規(guī)規(guī)矩矩采取保守的做法，也不可自由放任地去冒險(xiǎn)，為節(jié)約成本而忽視標(biāo)準(zhǔn)的冒險(xiǎn)行為，決不可取。比如土方回填，應(yīng)該填黃土，黃土干凈無污染，講究些來講，人住在宅子里，要接地氣，接的地氣應(yīng)該是干干凈凈的，地氣接得好，既環(huán)保，又祥瑞；但如果施工過程中不注重這些點(diǎn)，把建筑垃圾埋在底下，黃土換做渣土，雖然減少了一點(diǎn)點(diǎn)成本，但對(duì)環(huán)境，對(duì)住戶造成了很大的影響。所以無論從道德的角度還是從實(shí)用的角度，回填過程中不應(yīng)該摻入一點(diǎn)點(diǎn)渣土。
第二，主體質(zhì)量。所建房屋應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)工程，至少是合格以上的工程，因?yàn)橹黧w工程至關(guān)重要。從框架來說，我家的地是你家的頂，你家的地又是他家的頂；你家的墻也是我家的他家的墻，工程質(zhì)量不合格，極易引發(fā)鄰里糾紛，更不用說房頂滲漏，一旦房頂滲漏，則要?jiǎng)佑么笮藁?，然而基金畢竟有限，業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商之間的矛盾隨即產(chǎn)生；從管道上來說，室內(nèi)管道一定要選用國(guó)內(nèi)品牌，如果用小廠家的產(chǎn)品，使用壽命大打折扣不說，后期維修成本也加大，維護(hù)難度增加；再從門窗來講，入戶門家家用、人人用，普通鑰匙不好插或者插捅進(jìn)去不好開，電子鑰匙感應(yīng)度差，感應(yīng)半天沒反應(yīng)，都可能給用戶造成困擾。這雖然不是太大的問題，但天天使用，天天堵心，無疑就變成了大問題。所以門鎖的選擇不是選用能開的，而是選用好開的，而好開的，過關(guān)的，用著趁手的，也就是品牌的。窗戶以斷橋鋁最佳，斷橋鋁材質(zhì)在德國(guó)已經(jīng)使用了50年，目前市場(chǎng)上這種材料最好，當(dāng)然，性能好了，價(jià)格也高，老百姓不易接受，可以斟酌，但用其它材料也要選擇品牌產(chǎn)品，不然，有的窗戶用上五年或十年就不能再使用。有人說可以維修，但維修已不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橥瑯有吞?hào)的窗戶很可能已不再生產(chǎn)，或者當(dāng)初的小廠家早已在市場(chǎng)上消失。如此，住戶不得不各自更換，你家換白的，我家換金的，好好的樓群轉(zhuǎn)瞬變成了張張花臉，這樣的小區(qū)還有什么品質(zhì)可言？
此外，衛(wèi)生間等室內(nèi)的防水也至關(guān)重要，防水材料30--60元不等，不能為了省錢以次充好。做得不好，你家漏水泡壞了我家的地板，我家漏水淹壞了他家的吊頂，鄰里矛盾一觸就發(fā)。如若返工重做，代價(jià)之大可想而知。電器材料同樣不容忽視，空調(diào)、熱水器、冰箱、烤箱、電磁爐等加大了用電量，用材上決不能打折扣，4平方的線不能用3.4平方的冒充。
任何一個(gè)環(huán)節(jié)選用的材料，哪怕是電器等細(xì)部工程材料，最低標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)選合格以上的產(chǎn)品。降低了標(biāo)準(zhǔn)，就埋下了后患，隱患矛盾早晚會(huì)集中爆發(fā)在住戶身上和社會(huì)之中。
所以，品牌無疑是工程質(zhì)量的決定要素之一。
實(shí)際上，業(yè)界人士都清楚，品牌其實(shí)并不是貴不可及，只要有了數(shù)量，直接找到廠家，價(jià)錢是完全可以接受的。當(dāng)然，沒有量，價(jià)錢肯定下不來。有了中介商，價(jià)錢也肯定不便宜。
第三，配置。如今的住宅樓多是高層。以電梯來說，選擇購買時(shí)如果只考慮節(jié)省成本，不考慮后期使用；只考慮普通產(chǎn)品，不考慮品牌廠家 ，這樣的電梯往往毛病多，隱患多。尤其是近年來電梯傷人、死人事件不斷增多，住房們乘坐質(zhì)量不好的電梯，往往提心吊膽，如履薄冰。運(yùn)行過程嘎嘎作響，甚或突然停止，搞得人們天天擔(dān)驚受怕，膽戰(zhàn)心驚。所以電梯的選用確實(shí)關(guān)系著住戶的安危，小區(qū)的品質(zhì)。再說電梯的維護(hù)和管理，對(duì)電梯的定期維護(hù)是電梯使用者必須遵守的常規(guī)，但疏于管理的階段往往是住戶裝修時(shí)，人們用電梯運(yùn)載沙子、水泥。每戶所用沙子5-6方，每方1.5噸，共重8-9噸，每戶水泥用量3-5噸，這樣每戶使用電梯的運(yùn)載量不低于10噸，按18層，每梯2戶的小高層來論，保守估計(jì)，一部電梯要運(yùn)載至少10噸*17層*2戶=340噸。關(guān)鍵不是噸數(shù)多少，運(yùn)載沙子水泥最大的危害有兩點(diǎn)：一是拉偏了電梯。人乘電梯，人是移動(dòng)的，靈活的，人多的情況自然會(huì)分開站立，電梯受力是均勻的。而運(yùn)載水泥沙子時(shí)，搬運(yùn)工人往往圖快圖省事，隨意堆放，導(dǎo)致電梯受力不均而被拉偏，按核重1000千克電梯來算，這最少340噸貨物要運(yùn)送340次，也就是電梯要傾斜運(yùn)行340次，毫無疑問，電梯的使用壽命會(huì)大打折扣。二是污染，沒有人會(huì)因?yàn)檫\(yùn)載水泥沙子進(jìn)電梯而輕拿輕放，那么在扔放水泥、沙子的過程中，電梯的粉塵污染可想而知，非常之大。這直接造成了電梯鋼絲繩的污染。有的電梯鋼絲繩因污染落滿水泥灰，膨脹到原來的幾倍。因此對(duì)電梯的規(guī)范使用和嚴(yán)格管理至關(guān)重要。
施工離不開工人，下面談?wù)剟趧?wù)。
俗話說“事在人為”，蓋房造屋這么大的事，更要在用人上科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。施工隊(duì)一定要用正規(guī)的，有資質(zhì)的一流的施工隊(duì)，雖然這樣的施工隊(duì)聘用成本高，但這樣的隊(duì)伍都經(jīng)過長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)的積累和嚴(yán)格的技術(shù)培訓(xùn)，懂業(yè)務(wù)，知門道，技術(shù)硬。他們清楚用沙混，不浪費(fèi)，不超標(biāo)；下鋼筋，會(huì)下料，能節(jié)約，后期返工率很低；反過來，單從價(jià)格和人情角度考慮聘用的施工隊(duì)，工人隨意找，隊(duì)伍臨時(shí)拼，沒有統(tǒng)一管理，很少技術(shù)培訓(xùn)，毫無整體協(xié)調(diào)，缺乏對(duì)接過程，這樣的施工隊(duì)伍存在專業(yè)資質(zhì)和專業(yè)素養(yǎng)短板，往往會(huì)把好的東西用壞，次的東西用爛?，F(xiàn)在施工所用的商品混凝土，采用電腦配方，C30、C20、C15，都是科學(xué)數(shù)據(jù)，出廠前都已達(dá)標(biāo)。但在運(yùn)輸過程中,塌落度不夠，可能把應(yīng)該加入的堿水劑簡(jiǎn)單加成了水，一旦加入了水，混凝土質(zhì)量大打折扣；再加上施工過程中震動(dòng)不到位，養(yǎng)護(hù)不到位，原本科學(xué)的東西就不再科學(xué)，后期返工率增高。若是本地施工隊(duì)還好，返工時(shí)再臨時(shí)招回來；要是外地的施工隊(duì)麻煩就大了，人都走了，只能自己承擔(dān)損失或把損失轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上，或者牽動(dòng)了政府部門，形成了新的社會(huì)矛盾。
再者，所有分項(xiàng)工程盡量不要過度分包，分包過多會(huì)造成配合、鏈接方面的矛盾和脫節(jié)。做門窗的不管外墻，做外墻的不管門窗，扯皮嚴(yán)重，隱患頻生。作為建筑主體商，要算總帳，賣給一家，好協(xié)調(diào)、好搞價(jià)；賣給若干家，人情是有了，家家都要利潤(rùn)，價(jià)格反而更高，并且由此帶來的矛盾，最后都?xì)w集于自己。所以，分項(xiàng)工程應(yīng)本著追求質(zhì)量，追求進(jìn)度，追求性價(jià)比的原則，盡量總包。
總之，設(shè)計(jì)要科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)；人員要穩(wěn)定內(nèi)行；尤其在用料上，務(wù)必要準(zhǔn)確嚴(yán)格，料無大小，都要選用符合標(biāo)準(zhǔn)的知名品牌。
以上幾點(diǎn)，只是我工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，冒昧地略陳愚見，詞不及意，請(qǐng)各位同仁不吝指正。
百 年 篇
果戈里說“建筑是世界的年鑒，當(dāng)歌曲和傳說已經(jīng)緘默，它依舊還在訴說?！?/span>
是的，遠(yuǎn)如歐洲一些國(guó)家百年不見塔吊，德國(guó)住房歷經(jīng)百年依然冬暖夏涼、風(fēng)采依舊；近如平遙民居百年之久，仍然宜室宜居，后溝古村排水系統(tǒng)跨越百年依然功能如昨。
然而，近幾十年來，當(dāng)歌曲和傳說已經(jīng)緘默的時(shí)候，我們的建筑也早已不在訴說。”
我想，作為建筑者，我們同樣不希望自己蓋得房屋因?yàn)橘|(zhì)量問題、功能問題、節(jié)能等問題在幾十年，甚至十幾年內(nèi)被拆除。短期內(nèi)的蓋拆循環(huán)讓人心酸，代代人在蓋房，代代人在拆房，這種周而復(fù)始的重復(fù)建設(shè)無疑是對(duì)社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)，是百姓生活的極大負(fù)擔(dān)。如今，社會(huì)發(fā)展迅速，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，與之相應(yīng)的是越來越多的高樓林立，幾十年前、十幾年前，甚至今天之前的房子好壞已成定局，那么，今天之后呢？明天我們應(yīng)該蓋什么樣的房子？
英國(guó)的建筑平均壽命達(dá)到了132年，美國(guó)的建筑壽命也達(dá)到了74年。德國(guó)更不用說，對(duì)不同種類的建筑材質(zhì)都做了不同的使用壽命規(guī)定。而“我國(guó)是世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，只能維持25～30年?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司司長(zhǎng)表示，房屋自身的建筑質(zhì)量問題是建筑"短命"的重要原因之一。現(xiàn)在政府號(hào)召房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高建筑質(zhì)量，將目前30年的建筑平均壽命延長(zhǎng)至100年。
所以，本著前瞻性原則，建立一套最低標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑方案勢(shì)在必行。
在法國(guó)，政府主管部門并不直接參與建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查，主要是運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)手段。質(zhì)檢公司不得在國(guó)內(nèi)參與除質(zhì)檢以外的任何商業(yè)活動(dòng)。合同的簽訂和履行完全是在業(yè)主和建筑師之間進(jìn)行的，房屋建成之后，只要出現(xiàn)問題，建筑師要承擔(dān)全部責(zé)任；在美國(guó)，政府則直接參與工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)督檢查。政府質(zhì)量監(jiān)督檢查的人員直接參與每道重要工序和每個(gè)分部分項(xiàng)工程的檢查驗(yàn)收，如房屋建成后出現(xiàn)問題，只需直接找當(dāng)?shù)氐恼O(jiān)管部門。各個(gè)專業(yè)類別都有相應(yīng)的稽核員或質(zhì)檢員，由行業(yè)里的權(quán)威機(jī)構(gòu)派出專業(yè)人員執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不符合質(zhì)量要求的行為，無論是設(shè)計(jì)方還是施工方，或者是產(chǎn)品供應(yīng)商，被指控和上法庭是常有的事。
借鑒他人，一套有關(guān)最低標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑方案的出臺(tái)，應(yīng)該是我國(guó)成就百年民居的指導(dǎo)性、也是決定性的一步。
我想，作為建筑者，我們同樣希望自己的作品歷久彌新，矗立在三晉大地，矗立在中華大地。我們希望百姓們“因宅而立，家代昌吉”，我們希望世世代代“人宅相扶,感通天地”。即使百年之后，那也是我們?cè)?jīng)在這世上勞作、建設(shè)、奉獻(xiàn)的明證。只要我們的建筑活著，我們的靈魂便活著。
買 房 篇
有人調(diào)侃說：業(yè)主不再棲居在樹上之后，購房是合理的進(jìn)化方向。 笑過之后，不由想對(duì)買房之事略談一二。
連年來房?jī)r(jià)上漲，好多人因?yàn)殄X不湊手的原因，錯(cuò)過了一次次購房的機(jī)會(huì)，等到的只是一年比一年高的房?jī)r(jià)，于是叫苦連連、悔不當(dāng)初。事實(shí)上，我們所遭遇的現(xiàn)實(shí)情況是，工資遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的漲幅。對(duì)于一般家庭而言，攢錢買房基本上沒有了可行性。橫心置產(chǎn)，咬牙還債，成為買房者的首選。有過買房經(jīng)歷的人都知道，貸了款、借了債，還清的時(shí)間往往大大早于預(yù)期的日子。
買房置地，是我們的祖先置辦產(chǎn)業(yè)的通用方式。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，孟子曰:民無恒產(chǎn),因無恒心。恒產(chǎn)在百姓安居和社會(huì)安定方面的作用可見一斑；購房還是一種投資，急需用錢了，拿上房本去銀行即可自我擔(dān)保，辦理個(gè)人貸款，手序簡(jiǎn)單，利率還低；以房養(yǎng)老在城市同樣可行，沒有收入或入不敷出了，賣掉房子再以租住的形式付于買主租金，就可安享晚年；并且，房屋是代代傳承的財(cái)富。 在國(guó)外，有年頭的老房子最有吸引力，美國(guó)的二手房“炙手可熱”，一是因?yàn)閮?nèi)部設(shè)計(jì)和布局合理，有足夠大的空間。二是建筑材料貨真價(jià)實(shí)和牢固可靠。三是房子下面的地皮價(jià)值不菲，有很好的投資前景。
可見，只要所購房屋質(zhì)量保證、功能完善、地段合適，不僅滿足一代人安居，而且能讓下一代受益。
那么，購房時(shí)，應(yīng)該從哪些方面入手呢？
一、買地段。大體來講，人一生要買兩種房，一是工作、生活用房，二是養(yǎng)老用房，目前這兩種功能兼具的房源很少。這就需要從不同的需求出發(fā)，選擇不同的地段。另外，賣家的宣傳中，處處都是黃金地段，但買家必須頭腦清楚，黃金地段不只是一個(gè)概念，是實(shí)實(shí)在在的財(cái)富地段。上學(xué)、上班，購物、交通，都有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，省了時(shí)間、省了力氣、省了汽車油錢，省錢省力省時(shí)便極大地提高了生活的舒適度、幸福感；而地理位置偏僻的地段，則加大了交通費(fèi)用，長(zhǎng)年累月的費(fèi)用疊加和耗時(shí)費(fèi)力，幸福感幾乎會(huì)消耗殆盡。再往長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房屋出租問題上，地段的好壞直接影響著出租的難易和租金的多少。
二、買設(shè)計(jì)?？葱^(qū)定位的檔次，是高檔、中檔還是一般小區(qū)。這就要了解其配套功能，有無廣場(chǎng)、活動(dòng)室、餐廳、幼兒園。還要看房屋的戶形和整體設(shè)計(jì)，有的房子南北不通透，稍有油煙則滿屋彌漫，通風(fēng)換氣比較艱難；而南北通透的房屋則空氣新鮮、流通迅速。
三、買質(zhì)量。不要一聽房?jī)r(jià)稍高就走人。走三、五家比較比較，多走走多看看。商家的賣點(diǎn)不同，但買家的買點(diǎn)得心里有數(shù)：要搞清楚商家賣的是周轉(zhuǎn)房、過渡房，還是百年房；從承建部門的鑒定來看主體質(zhì)量，是否是優(yōu)良工程；直觀地看電梯、門窗、玻璃、管道、五金件的廠家，所有的牌子上網(wǎng)一查就知道質(zhì)量好壞，是否名牌產(chǎn)品。達(dá)到前三甲的當(dāng)然更好，但只要是進(jìn)入國(guó)內(nèi)品牌前五名或者前十名的都是過關(guān)產(chǎn)品。
四、買服務(wù)。看物業(yè)管理如何。管理到位的小區(qū)壞境優(yōu)美、井然有序、治安良好；管理混亂的小區(qū)則人浮于事，雜亂無章，住在里面堵心慪氣。
五、買鄰居。住戶的素質(zhì)決定身邊的環(huán)境，鄰里有素質(zhì)，那么相應(yīng)來說，環(huán)境整潔、作息有序、出入有禮，人人心情舒暢，戶戶和睦相處；鄰居素質(zhì)低，則雜物亂堆、自行車亂放、環(huán)境嘈雜、無事生非，心情煩躁，關(guān)系緊張。花錢買來了一輩子的不安逸。
所以，購房必須頭腦清楚，不能人云亦云，亦步亦趨，若此，宅者，才成為人之本，安身便可立命，安居方能樂業(yè)，安居方能“家代昌吉?！?/span>
以上是我借著還算半個(gè)內(nèi)行的身份，站在相對(duì)中立的角度，嘮叨了開發(fā)者如何蓋出質(zhì)量?jī)?yōu)良的百年建筑，順便就自己的理解聊及了百年建筑的意義所在，均屬個(gè)人拙見，班門弄斧，不免貽笑大方。思考不周，達(dá)意不對(duì)之處，盡請(qǐng)各位同行多多海涵，并真誠期望能夠借此平臺(tái)，與各位交流探討，聽同仁指正賜教。建寶將不勝感激！
談及的購房事項(xiàng)，也只是斗膽持著不偏不倚的態(tài)度，供意欲買房而不著門道的門外之士參考一二，不入內(nèi)行人士之眼，但心誠而言拙，不周之處，屈尊就讀的各位同仁、各位朋友指正為盼。
Copyright 2013-2023 All Right Reserved 版權(quán)所有：山西晉建集團(tuán)有限公司 電話（傳真）：0354－2035808
地址：晉中市榆次區(qū)錦綸北路95號(hào)
郵編：030600
聯(lián)系電話：0354－2035808
郵箱：
jinjianxuanchuan@163.com
1471700760@qq.com
聯(lián)系我們
友情鏈接
