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    宅因人而得存 人因宅而得立
    來源:集團(tuán)公司 | 作者:張建寶 | 發(fā)布時(shí)間: 2321天前 | 2516 次瀏覽 | 分享到:
    作者介紹:張建寶,現(xiàn)任晉中建設(shè)集團(tuán)公司董事長。1969年出生。1987年進(jìn)入建筑安裝公司管道組;1995年,進(jìn)入公司材料科,為公司各個(gè)工地配送材料;1997年到2002年,因體制原因,在公司以外的建筑企業(yè)打工,由組員到組長、工長、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;2002年底,創(chuàng)辦了自己的項(xiàng)目部,并創(chuàng)下了每年產(chǎn)值近千萬元的佳績;2005年12月?lián)伟惭b公司經(jīng)理;2008年,自籌資金,建起了坐落在錦綸北路95號的11層公司辦公大樓,同年,兼任建設(shè)集團(tuán)公司副總;2011年6月競選成為集團(tuán)公司總經(jīng)理;2012年底,就任集團(tuán)公司董事長。

        

     《黃帝宅經(jīng)》曰:“宅者,人之本,人以宅為家,居若安則家代昌吉,人因宅而立,宅因人得存,人宅相扶,感通天地?!卑簿拥拇_是人類在大地上的存在方式。
      建筑行業(yè)無疑是貫通人宅、感通天地最直接的連接者。
      我在建筑業(yè)摸爬滾打了三十多年,由磚瓦小工到公司董事,見證了建筑業(yè)的風(fēng)風(fēng)雨雨,經(jīng)歷了建筑業(yè)的方方面面。結(jié)合30多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),我想以行內(nèi)人的身份與業(yè)內(nèi)同仁聊一聊自己在建房造屋方面的體會;也期待著我們能留給后人百年之久的基業(yè);同時(shí),與房屋需求者說一說買房須知的事項(xiàng)。
                蓋 房 篇
      房屋好壞的主要決定因素在設(shè)計(jì)。
      首先,設(shè)計(jì)直接決定屋子的品相,設(shè)計(jì)得好,那么房子的相貌就好,品質(zhì)就高;設(shè)計(jì)得不好,房屋相貌就差,品質(zhì)就不高。
      宇宙間,所有人和物都有貌,貌就是門面,是表相;所有土地都有形,形就是形狀,是結(jié)構(gòu)。貌形結(jié)合,就是房子的品相,所以,什么品位的設(shè)計(jì),決定什么品相的房屋。房子設(shè)計(jì)漂亮,構(gòu)造生動(dòng),人住在里面似乎也活潑靈動(dòng);房屋設(shè)計(jì)死板僵化,人住里面,似乎也變得呆板無趣。
      其次,設(shè)計(jì)需得講究功能。社會發(fā)展到今天,每個(gè)小區(qū)中的停車位、自行車棚、花園式院落等等,都是小區(qū)的基本功能,設(shè)計(jì)時(shí)必須科學(xué)合理認(rèn)真落實(shí)。力爭做到從大門入口、平面布局、功能配套等方面一步到位。從我國房屋設(shè)計(jì)情況來看,除地震外少有坍塌,但大多數(shù)房屋由于其功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會發(fā)展和人們生活水平提高的需要,只好全部拆掉。比如,有的小區(qū)居住僅僅十年左右的房子,有些甚至是高層,只因?yàn)橥\囄辉O(shè)計(jì)規(guī)劃不到位,或者內(nèi)部管道老化,不達(dá)節(jié)能要求等問題,就造成了棄之不能,用之不便的尷尬局面,雞肋效應(yīng)日益突顯。而年代更久一些的房屋,無一例外,不得不拆后重建。
      2016年汛期,許多地方因暴雨導(dǎo)致城市內(nèi)澇,只有青島,由于擁有100多年前德占時(shí)期德國人設(shè)計(jì)的地下管網(wǎng),連日暴雨全城無一處積水,成為了“中國最不怕淹的城市”,百年前的德國管網(wǎng)仍在以它科學(xué)的設(shè)計(jì),承載著一個(gè)城市百年后的排水功能,并且效果卓絕。
      設(shè)計(jì)的作用不言而喻。

        
      設(shè)計(jì)完成后,就是施工。
      施工除要嚴(yán)格按照圖紙進(jìn)行外,還有以下環(huán)節(jié)需要一一得到保障。
      第一,地基。基礎(chǔ)要牢,要穩(wěn)?;A(chǔ)穩(wěn),承載的房屋才穩(wěn),打基礎(chǔ)必須嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)施工,在這方面,寧可規(guī)規(guī)矩矩采取保守的做法,也不可自由放任地去冒險(xiǎn),為節(jié)約成本而忽視標(biāo)準(zhǔn)的冒險(xiǎn)行為,決不可取。比如土方回填,應(yīng)該填黃土,黃土干凈無污染,講究些來講,人住在宅子里,要接地氣,接的地氣應(yīng)該是干干凈凈的,地氣接得好,既環(huán)保,又祥瑞;但如果施工過程中不注重這些點(diǎn),把建筑垃圾埋在底下,黃土換做渣土,雖然減少了一點(diǎn)點(diǎn)成本,但對環(huán)境,對住戶造成了很大的影響。所以無論從道德的角度還是從實(shí)用的角度,回填過程中不應(yīng)該摻入一點(diǎn)點(diǎn)渣土。
      第二,主體質(zhì)量。所建房屋應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)工程,至少是合格以上的工程,因?yàn)橹黧w工程至關(guān)重要。從框架來說,我家的地是你家的頂,你家的地又是他家的頂;你家的墻也是我家的他家的墻,工程質(zhì)量不合格,極易引發(fā)鄰里糾紛,更不用說房頂滲漏,一旦房頂滲漏,則要?jiǎng)佑么笮藁?,然而基金畢竟有限,業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商之間的矛盾隨即產(chǎn)生;從管道上來說,室內(nèi)管道一定要選用國內(nèi)品牌,如果用小廠家的產(chǎn)品,使用壽命大打折扣不說,后期維修成本也加大,維護(hù)難度增加;再從門窗來講,入戶門家家用、人人用,普通鑰匙不好插或者插捅進(jìn)去不好開,電子鑰匙感應(yīng)度差,感應(yīng)半天沒反應(yīng),都可能給用戶造成困擾。這雖然不是太大的問題,但天天使用,天天堵心,無疑就變成了大問題。所以門鎖的選擇不是選用能開的,而是選用好開的,而好開的,過關(guān)的,用著趁手的,也就是品牌的。窗戶以斷橋鋁最佳,斷橋鋁材質(zhì)在德國已經(jīng)使用了50年,目前市場上這種材料最好,當(dāng)然,性能好了,價(jià)格也高,老百姓不易接受,可以斟酌,但用其它材料也要選擇品牌產(chǎn)品,不然,有的窗戶用上五年或十年就不能再使用。有人說可以維修,但維修已不太現(xiàn)實(shí),因?yàn)橥瑯有吞柕拇皯艉芸赡芤巡辉偕a(chǎn),或者當(dāng)初的小廠家早已在市場上消失。如此,住戶不得不各自更換,你家換白的,我家換金的,好好的樓群轉(zhuǎn)瞬變成了張張花臉,這樣的小區(qū)還有什么品質(zhì)可言?
      此外,衛(wèi)生間等室內(nèi)的防水也至關(guān)重要,防水材料30--60元不等,不能為了省錢以次充好。做得不好,你家漏水泡壞了我家的地板,我家漏水淹壞了他家的吊頂,鄰里矛盾一觸就發(fā)。如若返工重做,代價(jià)之大可想而知。電器材料同樣不容忽視,空調(diào)、熱水器、冰箱、烤箱、電磁爐等加大了用電量,用材上決不能打折扣,4平方的線不能用3.4平方的冒充。
      任何一個(gè)環(huán)節(jié)選用的材料,哪怕是電器等細(xì)部工程材料,最低標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)選合格以上的產(chǎn)品。降低了標(biāo)準(zhǔn),就埋下了后患,隱患矛盾早晚會集中爆發(fā)在住戶身上和社會之中。
      所以,品牌無疑是工程質(zhì)量的決定要素之一。

        
      實(shí)際上,業(yè)界人士都清楚,品牌其實(shí)并不是貴不可及,只要有了數(shù)量,直接找到廠家,價(jià)錢是完全可以接受的。當(dāng)然,沒有量,價(jià)錢肯定下不來。有了中介商,價(jià)錢也肯定不便宜。
      第三,配置。如今的住宅樓多是高層。以電梯來說,選擇購買時(shí)如果只考慮節(jié)省成本,不考慮后期使用;只考慮普通產(chǎn)品,不考慮品牌廠家 ,這樣的電梯往往毛病多,隱患多。尤其是近年來電梯傷人、死人事件不斷增多,住房們乘坐質(zhì)量不好的電梯,往往提心吊膽,如履薄冰。運(yùn)行過程嘎嘎作響,甚或突然停止,搞得人們天天擔(dān)驚受怕,膽戰(zhàn)心驚。所以電梯的選用確實(shí)關(guān)系著住戶的安危,小區(qū)的品質(zhì)。再說電梯的維護(hù)和管理,對電梯的定期維護(hù)是電梯使用者必須遵守的常規(guī),但疏于管理的階段往往是住戶裝修時(shí),人們用電梯運(yùn)載沙子、水泥。每戶所用沙子5-6方,每方1.5噸,共重8-9噸,每戶水泥用量3-5噸,這樣每戶使用電梯的運(yùn)載量不低于10噸,按18層,每梯2戶的小高層來論,保守估計(jì),一部電梯要運(yùn)載至少10噸*17層*2戶=340噸。關(guān)鍵不是噸數(shù)多少,運(yùn)載沙子水泥最大的危害有兩點(diǎn):一是拉偏了電梯。人乘電梯,人是移動(dòng)的,靈活的,人多的情況自然會分開站立,電梯受力是均勻的。而運(yùn)載水泥沙子時(shí),搬運(yùn)工人往往圖快圖省事,隨意堆放,導(dǎo)致電梯受力不均而被拉偏,按核重1000千克電梯來算,這最少340噸貨物要運(yùn)送340次,也就是電梯要傾斜運(yùn)行340次,毫無疑問,電梯的使用壽命會大打折扣。二是污染,沒有人會因?yàn)檫\(yùn)載水泥沙子進(jìn)電梯而輕拿輕放,那么在扔放水泥、沙子的過程中,電梯的粉塵污染可想而知,非常之大。這直接造成了電梯鋼絲繩的污染。有的電梯鋼絲繩因污染落滿水泥灰,膨脹到原來的幾倍。因此對電梯的規(guī)范使用和嚴(yán)格管理至關(guān)重要。
      施工離不開工人,下面談?wù)剟趧?wù)。
      俗話說“事在人為”,蓋房造屋這么大的事,更要在用人上科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。施工隊(duì)一定要用正規(guī)的,有資質(zhì)的一流的施工隊(duì),雖然這樣的施工隊(duì)聘用成本高,但這樣的隊(duì)伍都經(jīng)過長期經(jīng)驗(yàn)的積累和嚴(yán)格的技術(shù)培訓(xùn),懂業(yè)務(wù),知門道,技術(shù)硬。他們清楚用沙混,不浪費(fèi),不超標(biāo);下鋼筋,會下料,能節(jié)約,后期返工率很低;反過來,單從價(jià)格和人情角度考慮聘用的施工隊(duì),工人隨意找,隊(duì)伍臨時(shí)拼,沒有統(tǒng)一管理,很少技術(shù)培訓(xùn),毫無整體協(xié)調(diào),缺乏對接過程,這樣的施工隊(duì)伍存在專業(yè)資質(zhì)和專業(yè)素養(yǎng)短板,往往會把好的東西用壞,次的東西用爛?,F(xiàn)在施工所用的商品混凝土,采用電腦配方,C30、C20、C15,都是科學(xué)數(shù)據(jù),出廠前都已達(dá)標(biāo)。但在運(yùn)輸過程中,塌落度不夠,可能把應(yīng)該加入的堿水劑簡單加成了水,一旦加入了水,混凝土質(zhì)量大打折扣;再加上施工過程中震動(dòng)不到位,養(yǎng)護(hù)不到位,原本科學(xué)的東西就不再科學(xué),后期返工率增高。若是本地施工隊(duì)還好,返工時(shí)再臨時(shí)招回來;要是外地的施工隊(duì)麻煩就大了,人都走了,只能自己承擔(dān)損失或把損失轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上,或者牽動(dòng)了政府部門,形成了新的社會矛盾。
      再者,所有分項(xiàng)工程盡量不要過度分包,分包過多會造成配合、鏈接方面的矛盾和脫節(jié)。做門窗的不管外墻,做外墻的不管門窗,扯皮嚴(yán)重,隱患頻生。作為建筑主體商,要算總帳,賣給一家,好協(xié)調(diào)、好搞價(jià);賣給若干家,人情是有了,家家都要利潤,價(jià)格反而更高,并且由此帶來的矛盾,最后都?xì)w集于自己。所以,分項(xiàng)工程應(yīng)本著追求質(zhì)量,追求進(jìn)度,追求性價(jià)比的原則,盡量總包。
      總之,設(shè)計(jì)要科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn);人員要穩(wěn)定內(nèi)行;尤其在用料上,務(wù)必要準(zhǔn)確嚴(yán)格,料無大小,都要選用符合標(biāo)準(zhǔn)的知名品牌。
      以上幾點(diǎn),只是我工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),冒昧地略陳愚見,詞不及意,請各位同仁不吝指正。

                 百 年 篇
      果戈里說“建筑是世界的年鑒,當(dāng)歌曲和傳說已經(jīng)緘默,它依舊還在訴說?!?br />   是的,遠(yuǎn)如歐洲一些國家百年不見塔吊,德國住房歷經(jīng)百年依然冬暖夏涼、風(fēng)采依舊;近如平遙民居百年之久,仍然宜室宜居,后溝古村排水系統(tǒng)跨越百年依然功能如昨。
      然而,近幾十年來,當(dāng)歌曲和傳說已經(jīng)緘默的時(shí)候,我們的建筑也早已不在訴說?!?br />   我想,作為建筑者,我們同樣不希望自己蓋得房屋因?yàn)橘|(zhì)量問題、功能問題、節(jié)能等問題在幾十年,甚至十幾年內(nèi)被拆除。短期內(nèi)的蓋拆循環(huán)讓人心酸,代代人在蓋房,代代人在拆房,這種周而復(fù)始的重復(fù)建設(shè)無疑是對社會財(cái)富的極大浪費(fèi),是百姓生活的極大負(fù)擔(dān)。如今,社會發(fā)展迅速,國家經(jīng)濟(jì)增長,與之相應(yīng)的是越來越多的高樓林立,幾十年前、十幾年前,甚至今天之前的房子好壞已成定局,那么,今天之后呢?明天我們應(yīng)該蓋什么樣的房子?
      英國的建筑平均壽命達(dá)到了132年,美國的建筑壽命也達(dá)到了74年。德國更不用說,對不同種類的建筑材質(zhì)都做了不同的使用壽命規(guī)定。而“我國是世界上每年新建建筑量最大的國家,每年20億平方米新建面積,相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材,只能維持25~30年?!弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司司長表示,房屋自身的建筑質(zhì)量問題是建筑"短命"的重要原因之一。現(xiàn)在政府號召房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高建筑質(zhì)量,將目前30年的建筑平均壽命延長至100年。
    所以,本著前瞻性原則,建立一套最低標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑方案勢在必行。

         
      在法國,政府主管部門并不直接參與建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查,主要是運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)手段。質(zhì)檢公司不得在國內(nèi)參與除質(zhì)檢以外的任何商業(yè)活動(dòng)。合同的簽訂和履行完全是在業(yè)主和建筑師之間進(jìn)行的,房屋建成之后,只要出現(xiàn)問題,建筑師要承擔(dān)全部責(zé)任;在美國,政府則直接參與工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)督檢查。政府質(zhì)量監(jiān)督檢查的人員直接參與每道重要工序和每個(gè)分部分項(xiàng)工程的檢查驗(yàn)收,如房屋建成后出現(xiàn)問題,只需直接找當(dāng)?shù)氐恼O(jiān)管部門。各個(gè)專業(yè)類別都有相應(yīng)的稽核員或質(zhì)檢員,由行業(yè)里的權(quán)威機(jī)構(gòu)派出專業(yè)人員執(zhí)行,一旦出現(xiàn)不符合質(zhì)量要求的行為,無論是設(shè)計(jì)方還是施工方,或者是產(chǎn)品供應(yīng)商,被指控和上法庭是常有的事。
    借鑒他人,一套有關(guān)最低標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑方案的出臺,應(yīng)該是我國成就百年民居的指導(dǎo)性、也是決定性的一步。
      我想,作為建筑者,我們同樣希望自己的作品歷久彌新,矗立在三晉大地,矗立在中華大地。我們希望百姓們“因宅而立,家代昌吉”,我們希望世世代代“人宅相扶,感通天地”。即使百年之后,那也是我們曾經(jīng)在這世上勞作、建設(shè)、奉獻(xiàn)的明證。只要我們的建筑活著,我們的靈魂便活著。
                買 房 篇
      有人調(diào)侃說:業(yè)主不再棲居在樹上之后,購房是合理的進(jìn)化方向。 笑過之后,不由想對買房之事略談一二。
      連年來房價(jià)上漲,好多人因?yàn)殄X不湊手的原因,錯(cuò)過了一次次購房的機(jī)會,等到的只是一年比一年高的房價(jià),于是叫苦連連、悔不當(dāng)初。事實(shí)上,我們所遭遇的現(xiàn)實(shí)情況是,工資遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的漲幅。對于一般家庭而言,攢錢買房基本上沒有了可行性。橫心置產(chǎn),咬牙還債,成為買房者的首選。有過買房經(jīng)歷的人都知道,貸了款、借了債,還清的時(shí)間往往大大早于預(yù)期的日子。
      買房置地,是我們的祖先置辦產(chǎn)業(yè)的通用方式。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),孟子曰:民無恒產(chǎn),因無恒心。恒產(chǎn)在百姓安居和社會安定方面的作用可見一斑;購房還是一種投資,急需用錢了,拿上房本去銀行即可自我擔(dān)保,辦理個(gè)人貸款,手序簡單,利率還低;以房養(yǎng)老在城市同樣可行,沒有收入或入不敷出了,賣掉房子再以租住的形式付于買主租金,就可安享晚年;并且,房屋是代代傳承的財(cái)富。 在國外,有年頭的老房子最有吸引力,美國的二手房“炙手可熱”,一是因?yàn)閮?nèi)部設(shè)計(jì)和布局合理,有足夠大的空間。二是建筑材料貨真價(jià)實(shí)和牢固可靠。三是房子下面的地皮價(jià)值不菲,有很好的投資前景。
      可見,只要所購房屋質(zhì)量保證、功能完善、地段合適,不僅滿足一代人安居,而且能讓下一代受益。
      那么,購房時(shí),應(yīng)該從哪些方面入手呢?
      一、買地段。大體來講,人一生要買兩種房,一是工作、生活用房,二是養(yǎng)老用房,目前這兩種功能兼具的房源很少。這就需要從不同的需求出發(fā),選擇不同的地段。另外,賣家的宣傳中,處處都是黃金地段,但買家必須頭腦清楚,黃金地段不只是一個(gè)概念,是實(shí)實(shí)在在的財(cái)富地段。上學(xué)、上班,購物、交通,都有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢,省了時(shí)間、省了力氣、省了汽車油錢,省錢省力省時(shí)便極大地提高了生活的舒適度、幸福感;而地理位置偏僻的地段,則加大了交通費(fèi)用,長年累月的費(fèi)用疊加和耗時(shí)費(fèi)力,幸福感幾乎會消耗殆盡。再往長遠(yuǎn)來看,房屋出租問題上,地段的好壞直接影響著出租的難易和租金的多少。
      二、買設(shè)計(jì)??葱^(qū)定位的檔次,是高檔、中檔還是一般小區(qū)。這就要了解其配套功能,有無廣場、活動(dòng)室、餐廳、幼兒園。還要看房屋的戶形和整體設(shè)計(jì),有的房子南北不通透,稍有油煙則滿屋彌漫,通風(fēng)換氣比較艱難;而南北通透的房屋則空氣新鮮、流通迅速。
      三、買質(zhì)量。不要一聽房價(jià)稍高就走人。走三、五家比較比較,多走走多看看。商家的賣點(diǎn)不同,但買家的買點(diǎn)得心里有數(shù):要搞清楚商家賣的是周轉(zhuǎn)房、過渡房,還是百年房;從承建部門的鑒定來看主體質(zhì)量,是否是優(yōu)良工程;直觀地看電梯、門窗、玻璃、管道、五金件的廠家,所有的牌子上網(wǎng)一查就知道質(zhì)量好壞,是否名牌產(chǎn)品。達(dá)到前三甲的當(dāng)然更好,但只要是進(jìn)入國內(nèi)品牌前五名或者前十名的都是過關(guān)產(chǎn)品。
      四、買服務(wù)??次飿I(yè)管理如何。管理到位的小區(qū)壞境優(yōu)美、井然有序、治安良好;管理混亂的小區(qū)則人浮于事,雜亂無章,住在里面堵心慪氣。
      五、買鄰居。住戶的素質(zhì)決定身邊的環(huán)境,鄰里有素質(zhì),那么相應(yīng)來說,環(huán)境整潔、作息有序、出入有禮,人人心情舒暢,戶戶和睦相處;鄰居素質(zhì)低,則雜物亂堆、自行車亂放、環(huán)境嘈雜、無事生非,心情煩躁,關(guān)系緊張。花錢買來了一輩子的不安逸。
      所以,購房必須頭腦清楚,不能人云亦云,亦步亦趨,若此,宅者,才成為人之本,安身便可立命,安居方能樂業(yè),安居方能“家代昌吉。”
      以上是我借著還算半個(gè)內(nèi)行的身份,站在相對中立的角度,嘮叨了開發(fā)者如何蓋出質(zhì)量優(yōu)良的百年建筑,順便就自己的理解聊及了百年建筑的意義所在,均屬個(gè)人拙見,班門弄斧,不免貽笑大方。思考不周,達(dá)意不對之處,盡請各位同行多多海涵,并真誠期望能夠借此平臺,與各位交流探討,聽同仁指正賜教。建寶將不勝感激!
      談及的購房事項(xiàng),也只是斗膽持著不偏不倚的態(tài)度,供意欲買房而不著門道的門外之士參考一二,不入內(nèi)行人士之眼,但心誠而言拙,不周之處,屈尊就讀的各位同仁、各位朋友指正為盼。
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